분당 2차 특별정비구역에는 1만2,000호 자리에 6만6,037호가 접수됐어요. 2024년 1차 선도지구 공모 때보다도 많은 물량이에요. 50개 구역 중 살아남는 건 아홉 곳 안팎이고, 탈락한 구역의 물량은 내년으로 넘어가지 않아요. 2026년 9월 기준으로 서류·현장 심사는 이미 시작됐고, 최종 당락은 12월 도시계획위원회에서 갈려요.
올해 2차 지정에서 탈락하면 다음 기회는 2027년 물량입니다. 연차별 물량은 이월되지 않으므로, 탈락은 곧 1년 이상의 사업 지연을 뜻합니다.
2026년 1기 신도시 2차 정비물량은 어디에 얼마나 배정됐나요?
다섯 개 신도시에 배정된 2026년 구역지정 물량은 총 7만 호를 넘어요. 다만 물량이 몰린 곳과 신청이 몰린 곳이 서로 어긋나 있어요. 분당과 평촌은 자리보다 지원이 많고, 일산과 중동은 그 반대예요.
| 신도시 | 2026년 지정 물량 | 접수 현황 | 배율 |
|---|---|---|---|
| 분당(성남) | 1만2,000호 | 50개 구역 6만6,037호 본안 접수 완료 | 약 5.5배 |
| 평촌(안양) | 4,866호(잔여) | 6개 구역 1만4,102호 주민제안 접수 | 약 2.9배 |
| 일산(고양) | 2만4,800호 | 다이아몬드블록 본안, 오마학군블럭 초안 | 물량 여유 |
| 중동(부천) | 2만2,200호 | 사전 단계 약 10개 구역 | 물량 여유 |
| 산본(군포) | 3,400호 | 율곡·퇴계 등 초안 접수 | 경합 가능 |
| 출처: 국토교통부 2026년 구역지정 물량, 성남시·안양시 접수 결과 발표 (2026년 9월 기준) | |||
평촌 배정 물량은 원래 7,200호예요. 여기서 지난해 지정받지 못한 샘마을 2,334호가 먼저 채워지면서 실제로 남은 자리가 4,866호로 줄었어요. 숫자만 보고 “평촌은 7,200호”라고 계산하면 경쟁 강도를 절반쯤 잘못 읽게 돼요.
우리 신도시 경쟁률은 실제로 몇 대 1인가요?
가구 수 기준 배율보다 몇 개 구역이 통과하느냐가 훨씬 중요해요. 구역 하나가 평균 1,000~2,000호씩 되기 때문에, 배율 2.9배라도 실제로는 서너 곳 중 한두 곳만 남아요.
분당부터 계산해 볼게요. 신청 6만6,037호를 50개 구역으로 나누면 구역 평균은 약 1,320호예요. 배정 물량 1만2,000호를 이 평균으로 나누면 약 9개 구역이 나와요. 나머지 41개 구역은 올해 자리가 없어요.
평촌은 더 좁아요. 6개 구역 1만4,102호, 구역 평균 2,350호. 잔여 4,866호를 이 평균으로 나누면 두 곳이에요. 여섯 곳 중 네 곳이 밀립니다.
일산은 상황이 반대예요. 배정 2만4,800호에 현재 접수는 1만 호에도 못 미쳐요. 중동도 2만2,200호에 사전 단계가 열 곳 남짓이고요.
※ 구역별 규모가 고르다고 가정한 단순 계산이에요. 대형 구역이 먼저 통과하면 통과 구역 수는 더 줄고, 소형 구역 위주로 채워지면 늘어나요.
그래서 판단은 지역별로 갈려요. 분당과 평촌은 계획서 완성도로 이기는 싸움, 일산과 중동은 속도로 이기는 싸움이에요. 일산·중동·산본은 접수 기한이 없어 연중 접수하니, 이쪽에서 아직 준비 중이라면 완성도를 더 다듬느라 해를 넘기는 게 가장 손해예요.
동의율만 높으면 2차 지정이 되나요?
아니에요. 동의율은 통과 조건이지 가점 요소가 아니에요. 성남시는 과반수 요건을 넘긴 구역을 사실상 같은 선에 놓고 정성평가로 넘어가요. 평촌에서 6개 구역 평균 동의율이 80.7%까지 올라간 것도 그래서 변별력이 되지 못했어요.
| 지역 | 경합 시 판단 방식 | 공개된 평가 요소 |
|---|---|---|
| 성남(분당) | 서류·현장 심사 후 정성평가 | 사업실행 가능성, 기본계획 정합성, 정비계획 공공성 |
| 안양(평촌) | 물량 초과 시 경합 검토용 점수표 | 기준용적률 반영, 추가 기반시설, 법정 초과 주차대수, 대지 내 공지, 주민동의율 |
| 고양·부천·군포 | 기한 없이 연중 접수, 절차 완료 순 | 물량 초과 시 별도 우선순위 검토 |
| 출처: 성남시 2차 특별정비구역 지정 제안 공고 및 평가·선정 방법 공개 자료, 안양시 2025년 12월 공고 | ||
한 가지 주의할 점은, 점수를 올리는 카드가 곧 비용이라는 거예요. 1차 선도지구에서 추가 공공기여·장수명 주택·이주주택 제공을 모두 선택한 구역은 공사비가 함께 뛰면서 가구당 추가분담금이 수억 원대로 추산됐어요. 지정은 받았는데 사업이 멈춘 이유가 여기에 있어요.
공공기여를 더 얹으면 평가 점수는 올라가지만, 그 비용은 전부 조합원 분담금으로 돌아옵니다. 점수와 분담금은 같은 방향으로 움직입니다. 제안서에 담긴 공공기여 비율을 확인하지 않은 채 동의서에 서명하는 것이 가장 위험합니다.
우리 구역은 올해 밀어붙여야 하나요, 내년으로 미뤄야 하나요?
지역과 구역 규모, 통합 단지 간 합의 수준에 따라 답이 완전히 갈려요. 아래 기준은 앞서 계산한 통과 구역 수와 지자체별 평가 방식에 근거한 판단이에요.
| 이런 상황이면 | 판단 | 이유 |
|---|---|---|
| 일산·중동에서 동의율 과반 확보, 계획안 초안 완료 | 올해 밀어붙이세요 | 배정 물량이 접수량을 크게 웃돌아 경합 가능성이 낮음 |
| 산본에서 초안만 접수한 상태 | 연내 본안까지 가면 승산 있음 | 3,400호 대비 접수 구역 수가 적음 |
| 평촌 6개 구역 중 1,000호 미만 소규모 | 가능성 있음 | 잔여 4,866호를 채울 때 소형 구역이 끼워 맞춰지기 쉬움 |
| 분당에서 통합 없이 단독으로 낸 소규모 구역 | 올해는 어려워요 | 50곳 중 9곳 안팎, 통합 시너지와 공공성에서 밀림 |
| 분당 통합 구역인데 대지지분·층고 갈등이 남음 | 미루는 편이 나아요 | 사업실행 가능성에서 감점, 무리한 공공기여는 분담금으로 회수됨 |
| 출처: 성남시·안양시 공고 및 접수 결과, 국토교통부 2026년 물량 배정 기준 | ||
특히 마지막 경우는 단호하게 봐야 해요. 갈등을 덮은 채 점수를 위해 공공기여를 얹으면, 지정을 받아도 1차 선도지구가 겪은 정체를 그대로 반복하게 돼요. 지정은 출발선일 뿐 결승선이 아니에요.
놓치면 안 되는 것
실행 전에 이것만 확인하세요.
- 분당은 50개 구역 중 아홉 곳 안팎, 평촌은 여섯 곳 중 두 곳 안팎만 올해 자리를 잡아요. 나머지는 2027년 물량을 다시 기다려야 해요.
- 탈락한 물량은 이월되지 않아요. “올해 안 되면 내년에 우선권”이라는 구조가 아니라, 매년 처음부터 다시 경쟁하는 구조예요.
- 일산·중동·산본은 물량이 남아 있고 접수 기한도 없어요. 이 지역에서 준비가 끝났는데 미루는 건, 다섯 신도시 중 유일하게 확실한 손해예요.
자주 묻는 질문
Q. 1기 신도시 2차 선도지구 선정 결과는 언제 나오나요?
A. 분당은 2026년 9월 중 서류·현장 심사 결과를 구역별로 통보하고, 주민 공람과 시의회·경기도 의견 청취를 거쳐 12월 도시계획위원회 심의에서 최종 확정해요. 평촌은 9월 시의회 의견 청취 뒤 이르면 10월부터 구역별 심의에 들어가 연말께 지정할 계획이에요.
Q. 2차에서 떨어지면 물량이 내년으로 이월되나요?
A. 이월되지 않아요. 1기 신도시 정비는 매년 배정된 연차별 물량 안에서만 구역을 지정하는 순차정비 방식이에요. 성남시는 2025년부터 2035년까지 11차례에 걸쳐 9만8,700호를 순차 지정할 계획이라, 올해 탈락하면 다음 연차 물량에 새로 제안해야 해요.
Q. 2차는 왜 공모가 아니라 주민제안 방식인가요?
A. 1차 선도지구가 공모 방식으로 진행되면서 짧은 기간 안에 동의서 확보와 추가 공공기여 경쟁이 과열됐다는 지적이 있었어요. 2차부터는 토지등소유자 과반수 동의를 받아 특별정비계획서를 직접 작성해 제안하는 방식으로 바뀌었고, 사전자문과 본안 접수 두 단계로 나뉘어요.
이 글은 2026년 9월 11일 시점의 공고와 접수 현황을 정리한 것으로, 특정 구역의 지정 여부나 사업 결과를 보장하지 않습니다. 본문의 통과 구역 수는 공개된 물량과 접수 수치를 단순 계산한 추정치이며, 심의 결과에 따라 달라집니다. 개별 구역의 정확한 일정과 요건은 해당 지자체 고시를 직접 확인하시기 바랍니다.
