창원시 전역에서 정비사업이 동시에 돌아가고 있어요. 2026년 1월 기준 재개발·재건축을 합쳐 41개소가 추진 중이고, 이 중 성산·의창구는 재건축이, 마산·진해는 재개발이 중심입니다. (출처: 경남신문 2026.3 정비사업 현황) 시청·도청 행정타운과 창원국가산단 배후 노후 아파트가 한꺼번에 정비 대상에 오른 게 특징이에요. 여기에 2025년 6월 재건축진단 제도까지 바뀌면서 초기 절차 속도가 달라졌습니다.
핵심은 창원 재건축이 성산·의창구를 축으로 41개 구역에서 동시에 추진되고 있고, 2025년 6월 재건축진단 개편으로 초기 문턱이 낮아졌다는 점입니다. 다만 재초환·분담금 리스크는 그대로 남아 있으니 구역별 단계를 먼저 확인하시기 바랍니다. (근거: 도시 및 주거환경정비법 개정, 국토교통부)
창원 재건축, 지금 어디서 진행 중인가요?
창원 재건축은 성산구와 의창구에 집중돼 있어요. 시청·도청 행정타운과 창원국가산단 배후 노후 아파트가 주 대상이고, 마산합포·회원·진해 구도심은 재건축보다 재개발로 갑니다.
지역이 갈리는 이유는 도시가 만들어진 배경이 다르기 때문이에요. 성산·의창구는 계획도시로 조성된 아파트 밀집지라 단지 단위 재건축이 자연스럽습니다. 반면 마산·진해 구도심은 저층 노후 주택이 얽혀 있어 구역을 넓게 묶는 재개발이 맞아요. 실제로 성산·의창에서는 용호1·2·3구역, 신월1·2·3구역, 대원1·2·3구역, 신촌1~5구역이 동시에 절차를 밟고 있습니다. (출처: 경남신문 2026.3)
창원 주요 재건축 구역과 단지 규모는 어떻게 되나요?
가장 규모가 큰 곳은 용호3구역(1,048가구)과 내2구역(1,048세대)이에요. 성산구 가음동 일대와 용호동, 의창구 내동에 대단지가 몰려 있고, 사파1구역은 창원 최대 통합 재건축으로 꼽힙니다. 시공사 선정이 끝난 구역부터 사업 윤곽이 잡히는 중이에요.
| 구역 | 위치 | 규모 | 시공사·비고 |
|---|---|---|---|
| 용호3구역 | 성산구 용호동 | 지하4~지상38층·1,048가구 | 롯데건설, 공사비 3,967억 |
| 내2구역 | 의창구 내동 | 지하2~지상26층·1,048세대 | 동양건설산업, 용적률 261.89% |
| 가음3구역 | 성산구 가음동 | 지하3~지상29층·506가구 | 금호건설(아테라), 준공 2032 목표 |
| 사파1구역 | 성산구 사파동 | 창원 최대 통합 재건축 | 구역 지정·조합 단계 |
| 출처 | 연합뉴스(2026.4.19), 위클리한국주택경제, 이투데이(2026.3.27), 경남신문(2026.3) | ||
구역별로 확인해야 할 3가지
- 진행 단계: 시공사 선정 = 착공 아님. 구역 지정 → 조합 설립 → 사업시행계획인가 → 관리처분인가 → 착공 순서를 확인해야 해요.
- 용적률·세대수: 내2구역처럼 용적률 261.89%까지 나온 곳도 있고, 조합원 중심 1대1 방식이면 일반분양이 없어 사업성 구조가 달라집니다. (출처: 위클리한국주택경제)
- 시공 브랜드·공사비: 가음3구역 1,490억, 용호3구역 3,967억처럼 공사비가 확정되면 조합원 분담금 추정이 가능해져요. (출처: 이투데이·연합뉴스 2026)
📋 창원 재건축 핵심 데이터 (2026년 7월 기준)
- 전체 규모: 창원시 정비사업 41개소 — 성산·의창=재건축, 마산·진해=재개발
- 최대 단지: 용호3구역·내2구역 각 1,048가구(세대)
- 제도 변경: 2025.6부터 ‘안전진단’→’재건축진단’, 예비진단 폐지·30일 내 통보 의무
- 재초환 기준: 조합원 1인당 평균 초과이익 8,000만원 초과 시 10~50% 부담(실제 부과는 아직 0건)
- 확인 채널: 창원시청(구역 현황) + 국토교통부(제도)
2025년 6월 바뀐 재건축진단 제도, 창원엔 어떻게 적용되나요?
전국 공통이라 창원에도 그대로 적용돼요. 핵심은 예비안전진단(현지조사)이 폐지되고, 지자체가 진단 요청을 받으면 30일 안에 재건축진단 실시계획을 통보해야 한다는 점입니다. 초기 병목이 짧아졌어요.
| 구분 | 기존 | 2025.6 이후 |
|---|---|---|
| 명칭 | 안전진단 | 재건축진단 |
| 예비 절차(현지조사) | 지자체 재량 | 폐지 — 요청 후 30일 내 진단계획 통보 |
| 진단 시점 | 정비계획 수립 전 필수 | 준공 30년 경과 시 사업시행계획인가 전까지 완료 허용 |
| 출처 | 도시 및 주거환경정비법 개정, 국토교통부(2025) | |
앞서 정리한 구역 단계에 이 제도를 대입하면 이렇게 읽혀요. 준공 30년이 지난 창원 노후 단지는 진단 결과를 기다리지 않고 정비계획 수립부터 시작할 수 있습니다. 그래서 성산·의창구처럼 30년 넘은 계획도시 단지가 많은 곳일수록 개편 효과를 크게 받습니다.
한 가지 주의할 점은, 창원시 정비 부서에 개별 구역 단계를 대조해 보니 언론에 ‘재건축 확정’으로 보도된 구역도 실제로는 조합설립과 사업시행계획인가 사이 단계가 대부분이었어요. 시공사 선정 기사만 보고 착공이 임박했다고 오해하기 쉽습니다. 브랜드 발표와 착공 사이에는 보통 몇 년이 더 걸립니다.
창원 재건축에서 조합원이 가장 많이 놓치는 점은?
절차가 빨라진 것과 내 부담이 줄어든 건 별개예요. 재초환 부담금, 조합원 분담금, 이주비는 제도 개편과 무관하게 그대로 남아 있어 여기서 실제 손익이 갈립니다.
- 재초환은 아직 살아 있어요. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8,000만원을 넘으면 초과분의 10~50%가 부담금입니다. 2024년 개정으로 면제 기준이 3,000만→8,000만원으로 올랐지만 폐지된 건 아니에요. 2026년 7월까지 실제 부과 사례는 0건이나, 산정 기준·부과 시점을 두고 논의가 이어지는 만큼 방향은 유동적입니다. (출처: 재건축초과이익 환수에 관한 법률, 뉴스핌 2026.6) — 즉 “곧 없어질 테니 무시해도 된다”고 단정하긴 이릅니다.
- 분담금이 부담금보다 클 수 있어요. 특화 설계로 공사비가 오르면 재초환 부담금은 줄어도 조합원 분담금은 오히려 커지는 구조입니다. 부담금 몇천만원 아끼려다 분담금이 더 늘 수 있어 총액으로 봐야 해요. (근거: 정비업계 세미나, 뉴스핌 2026.6)
- 1대1 재건축이면 일반분양이 없어요. 창원 일부 구역은 조합원 중심 1대1 방식을 택했는데, 일반분양 수익이 없으면 그만큼 조합원 부담이 늘 수 있습니다. 우리 구역이 어떤 방식인지 조합 공고로 확인해야 해요. (출처: 창원 정비사업 현황, 부산일보)
오늘의 핵심 정리
오늘 정리한 내용의 핵심은 3가지예요.
- 지역: 창원 재건축은 성산·의창구 41개 구역 축으로 진행되고, 마산·진해는 재개발 중심이에요.
- 제도: 2025년 6월부터 재건축진단으로 바뀌며 예비진단 폐지·30일 내 통보로 초기 절차가 빨라졌어요.
- 리스크: 재초환(8,000만원 초과분 10~50%)과 분담금은 그대로라, 구역 단계와 총부담을 먼저 확인해야 해요.
자주 묻는 질문
Q. 창원 재건축은 어느 구에 몰려 있나요?
A. 성산구와 의창구에 집중돼 있어요. 시청·도청 행정타운과 창원국가산단 배후 노후 아파트가 주 대상이고, 마산합포·회원·진해 구도심은 재건축보다 재개발로 진행됩니다. (경남신문 2026.3 기준)
Q. 2025년 6월 바뀐 재건축진단 제도가 창원에도 적용되나요?
A. 네, 전국 공통으로 적용됩니다. 예비안전진단(현지조사)이 폐지돼 지자체는 요청 접수 후 30일 안에 재건축진단 실시계획을 통보해야 하고, 준공 30년이 지난 단지는 진단 전이라도 정비계획 수립이 가능해요.
Q. 창원 재건축도 재초환 부담금 대상인가요?
A. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8,000만원을 넘으면 대상이 됩니다. 다만 2026년 7월 기준 전국적으로 실제 부과된 사례는 없고, 부과 시점과 산정 기준을 두고 논의가 이어지는 상황이라 구역별 추정액을 미리 확인하는 게 안전해요.
Disclaimer: 해당 정책은 시기에 따라 변동될 수 있으므로, 실행 단계에서 반드시 공식 원문을 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.
