평촌 2차 선도지구, 우리 구역은 왜 밀리나

숫자 하나만 먼저 보세요. 4,866호. 2026년 9월 기준으로 평촌신도시에서 올해 2차 특별정비구역 지정을 받을 수 있는 전체 물량이에요. 그런데 주민제안을 낸 6개 구역의 기존 세대수는 1만4,102호예요. 약 2.9배가 몰린 겁니다.

주민들이 “2차 선도지구”라고 부르는 이 절차의 안양시 공식 명칭은 2026년 정비물량에 따른 특별정비구역 지정이에요. 2024년에 뽑은 선도지구(A-17 귀인·A-18 민백·A-19 샘마을)와는 다른 트랙입니다. 이름이 헷갈려서 “또 공모를 하나” 싶겠지만, 올해 건 공모가 아니라 먼저 절차를 끝낸 순서대로 배정하고 물량을 넘기면 점수로 자르는 방식이에요.

올해 평촌 2차에서 갈리는 것은 동의율이 아닙니다. 구역 규모와 공공기여 설계입니다. 6개 구역 평균 동의율이 이미 80.7%이기 때문입니다.

올해 평촌에서 지정되는 물량은 몇 호인가요?

4,866호예요. 당초 배정은 7,200호였는데 선도지구 A-19 샘마을의 사업시행자 지정이 올해로 넘어오면서 2,334호가 먼저 차감됐어요. 남은 자리가 4,866호입니다.

이 숫자가 왜 중요하냐면, 기본계획에 적힌 원래 계획물량과 다르기 때문이에요. 「2035년 안양 노후계획도시 정비기본계획(평촌신도시)」상 2026년 물량은 3,000호였어요. 안양시가 이를 7,200호로 확대했고, 다시 선도지구 이월분 때문에 실질 4,866호로 줄었습니다. 1년 사이 기준 숫자가 세 번 바뀐 셈이에요. 구역별 전략을 2025년 공고 기준으로 세워둔 곳이라면 전제부터 다시 봐야 해요.

구분	호수	설명
기본계획상 2026년 계획물량	3,000호	2035년 안양 노후계획도시 정비기본계획
안양시 확대 배정	7,200호	2025년 12월 추진 절차 공고
선도지구 A-19(샘마을) 차감	-2,334호	사업시행자 지정이 2026년으로 이월
2차분 실질 잔여	4,866호	6개 구역이 나눠 가질 전체 물량
출처	안양시 「2026년 평촌신도시 노후계획도시정비사업 추진 절차 안내」 공고 및 안양시 발표 (2026년 9월 기준)

우리 구역이면 경쟁률이 어떻게 되나요?

구역별로 다릅니다. 전체로는 2.9배지만, 실제로는 배수보다 조합이 중요해요. 4,866호라는 총량 안에 어떤 구역들이 같이 들어갈 수 있는지가 사실상 결과를 정하기 때문이에요.

신청한 6개 구역을 세대수 순으로 놓으면 이렇습니다.

구역	단지	기존 세대수
A-9	목련 두산6·우성7	906호
A-13	초원부영	1,743호
A-5	한가람한양·삼성·두산	2,096호
A-2	샛별한양1·2·3	2,744호
A-4	은하수한양5·샛별한양6	3,227호
A-1	관악타운·부영·성원	3,386호
합계	6개 구역	1만4,102호
출처	안양시 주민제안 접수 결과 및 2026년 8월 31일 주민공람 공고

이 숫자를 4,866호에 그대로 대입해 볼게요. 공고된 물량과 각 구역이 낸 세대수만 사용한 산술 계산이고, 실제 지정은 도시계획위원회 심의 결과에 따라 달라져요.

가능한 조합	합계	결과
A-9 + A-13 + A-5	4,745호	성립 (잔여 121호)
A-2 + A-5	4,840호	성립 (잔여 26호)
A-1 + A-9	4,292호	성립 (잔여 574호)
A-1 + A-4	6,613호	불가 (1,747호 초과)
출처	안양시 공고 물량(4,866호)에 구역별 신청 세대수를 대입한 계산

여기서 결론이 두 개 나와요. 첫째, 올해 지정될 수 있는 구역은 많아야 2~3곳이에요. 둘째, 3,000호대인 A-1과 A-4가 올해 동시에 지정되는 시나리오는 산술적으로 존재하지 않아요. 두 구역은 사실상 서로를 밀어내는 관계에 놓였습니다.

반대로 906호인 A-9는 어떤 조합에 붙여도 잔여 물량 안에 들어가요. 규모가 작다는 게 이번에는 약점이 아니라 끼워 넣기 좋은 조건으로 작동합니다.

동의율 80%면 유리한 건가요?

거의 영향이 없어요. 6개 구역 평균 동의율이 80.7%이고 대부분이 80%를 넘긴 상태라, 이 항목으로는 순위가 갈리지 않아요. 동의율은 이미 변별력을 잃었습니다.

안양시가 공고한 경합 검토용 점수표 항목은 다섯 개예요. 기준용적률 반영, 추가 기반시설 확보, 법정 기준을 초과한 주차대수 확보, 대지 내 공지 추가 확보, 그리고 주민동의율. 다섯 중 넷이 계획의 내용에 관한 것이에요. 주민 의지가 아니라 설계도가 점수를 만듭니다.

그리고 이 지점에 대가가 붙어요. 기반시설을 더 내놓고 주차를 법정보다 더 짓고 공지를 더 확보하면 점수는 올라갑니다. 그만큼 사업성은 깎여요. 평촌 기준용적률은 330%, 공공기여율은 1구간 10%·2구간 41%로 이미 정해져 있어요. 여기에 추가 기여를 더 얹는다는 건 조합원 분담금으로 순번을 사는 구조라는 뜻이에요.

먼저 지정받는 게 항상 이득인지는 따로 따져야 합니다. 공사비와 분양 시점이 2~3년 뒤에 어떻게 되어 있을지는 지금 계획서에 적을 수 없으니까요.

주민공람은 언제 끝나고 그다음은 어떻게 되나요?

2026년 8월 31일 시작된 6개 구역 주민공람은 9월 14일에 끝나요. 이후 9월 중 안양시의회 의견청취를 거치고, 이르면 10월부터 구역별 도시계획위원회 심의가 시작됩니다. 2차 특별정비구역 지정은 연말에 이뤄질 예정이에요.

일정만 보면 여유가 있어 보이지만 실제로 남은 시간은 짧아요. 공람 기간은 계획안에 대해 주민이 공식적으로 의견을 낼 수 있는 구간이에요. 이 기간이 지나면 계획서는 심의 테이블로 넘어갑니다.

순서를 정리하면 이래요. 정비계획 마련 → 담당부서 협의 → 서면·대면자문 → 주민제안(토지등소유자 과반수 동의) → 주민공람 → 시의회 의견청취 → 도시계획위원회 심의. 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」에 따른 절차이고, 6개 구역은 현재 다섯 번째 칸에 있어요.

지금 우리 구역은 어디에 서 있나요?

구역 규모에 따라 위치가 확연히 갈려요. 앞에서 계산한 조합과 점수표 구조를 그대로 대입하면 아래처럼 정리됩니다.

이런 구역이면	판단	이유
900~1,700호대 (A-9, A-13)	올해 가능성 높음	어떤 조합에도 잔여 물량 안에 들어감
2,000호대 (A-5, A-2)	조합에 따라 갈림	둘을 합치면 4,840호로 여유가 26호뿐
3,000호대 (A-1, A-4)	둘 중 하나는 올해 불가	합산 6,613호로 물량을 1,747호 초과
동의율만 끌어올린 구역	효과 거의 없음	6곳 평균이 이미 80.7%
올해 주민제안을 못 낸 구역	가장 불리	이월 구역이 내년 앞순위를 먼저 채움
출처	안양시 공고 물량·평가항목과 구역별 신청 세대수 기준 판단 (2026년 9월)

마지막 줄을 조금 더 설명할게요. 안양시는 올해 지정되지 못한 구역을 탈락시키지 않고 다음 연도 물량으로 자동 이월한다는 방침을 밝혔어요. 이월 구역 입장에서는 안전장치입니다. 반면 올해 주민제안 절차에 진입하지 못한 구역은 내년 물량을 이월 구역과 나눠야 해요. A-15구역(초원대원·성원) 등에서 2027년 신규 접수 가능 여부에 대해 문제를 제기한 배경이 이겁니다. 이 사안은 아직 확정된 결론이 나오지 않은 상태예요.

놓치면 안 되는 것

실행 전에 이것만 확인하세요.

1. 기준 숫자는 7,200호가 아니라 4,866호예요. 선도지구 A-19 이월분이 먼저 빠졌습니다. 이 전제로 다시 계산해야 해요.
2. 올해 들어갈 수 있는 구역은 2~3곳입니다. 3,000호대 두 구역이 동시에 지정되는 조합은 산술적으로 없어요.
3. 순위는 동의율이 아니라 계획서가 정합니다. 점수표 다섯 항목 중 넷이 용적률·기반시설·주차·공지에 관한 것이고, 점수를 올리는 만큼 사업성은 줄어들어요.

자주 묻는 질문

이 글은 2026년 9월 11일까지 공개된 안양시 공고와 보도 내용을 정리한 것으로, 이후 심의 결과에 따라 수치와 일정이 바뀔 수 있어요. 개별 단지의 사업성이나 매수·매도 판단에 대한 조언이 아니며, 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 구역별 세부 사항은 안양시 도시주택국에 직접 확인하시기 바랍니다.

산본 2차 선도지구, 우리 구역은 왜 밀리나

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