2026년 9월 기준으로 산본신도시에 배정된 올해 특별정비구역 지정 물량은 3,400호예요. 이 숫자 하나가 올해 산본의 모든 것을 가릅니다. 그런데 이미 12구역(2,548세대)과 13구역(624세대)이 예비사업시행자 지정을 마치고 앞서 나갔어요. 두 구역 합이 3,172호. 단순히 빼면 올해 남은 여유는 228호입니다.
올해 산본 물량은 3,400호이고, 선행 두 구역이 3,172호를 점하고 있습니다. 나머지 구역이 올해 안에 특별정비구역으로 지정될 여지는 산술적으로 거의 없습니다. 내년 2,200호를 목표로 동의율과 계획안을 다듬는 편이 현실적입니다.
산본 2차 선도지구 물량 3,400호는 어떤 순서로 배분되나
접수 순도, 선착순도 아니에요. 군포시 노후계획도시 정비위원회의 심의 의결 순으로 지정됩니다. 심의 날짜가 같으면 주민공람이 빨랐던 구역이 앞섭니다. 서류를 먼저 낸다고 앞자리가 보장되지 않는 구조예요.
그래서 실제 경쟁은 ‘접수 창구’가 아니라 ‘심의 테이블’에서 벌어집니다. 계획안 완성도가 낮아 사전자문 단계에서 한 바퀴 돌면, 먼저 출발했어도 심의는 뒤로 밀려요.
| 항목 | 2026년 산본신도시 기준 |
|---|---|
| 올해 지정 물량 | 3,400호 (2,400호 + 1,000호) |
| 지난해 물량 | 4,620호 (선도지구 9-2·11구역) |
| 제안 방식 | 주민제안 — 토지등소유자 과반수 동의 |
| 지정 순서 | 정비위원회 심의 의결 순 (접수 순 아님) |
| 동순위 처리 | 주민공람 시기가 빠른 순 |
| 물량 초과 시 | 정비위원회가 최종 결정 |
| 출처 | 군포시 ‘선도지구 외 후속 사업 특별정비구역 추진 및 지정계획’ 공고(2025.12.31), 국토교통부 연차별 물량 상한(2025.9.26) |
우리 구역 차례가 남아 있나 — 3,400호에서 빼보면
물량 단위를 헷갈리면 계산이 통째로 틀립니다. 3,400호는 새로 짓는 세대가 아니라 기존 세대수 기준이에요. 지난해 4,620호가 9-2구역 1,862세대와 11구역 2,758세대의 합과 정확히 일치한다는 점에서 확인됩니다.
이 기준으로 올해 상황을 대입해 볼게요. 아래는 선행 두 구역이 연내 심의를 통과한다고 가정한 계산이며, 실제 배분은 정비위원회 심의 결과에 따라 달라질 수 있어요.
| 구역 | 종전 세대수 | 진행 단계 (2026년 9월 기준) |
|---|---|---|
| 12구역 (신안모란·한양목련·우방목련) | 2,548세대 | LH 예비사업시행자 지정(5.28), 동의율 55.14% |
| 13구역 (동백우성) | 624세대 | LH 예비사업시행자 지정(5.13), 동의율 66.98% |
| 두 구역 합계 | 3,172세대 | 올해 물량 3,400호의 93.3% 점유 |
| 남는 여유 | 228세대 | 단독 통합재건축 구역 규모로는 성립 어려움 |
| 출처 | 군포시 예비사업시행자 지정 발표(2026.5), LH 보도자료, 군포시 2026년 지정계획 공고 | |
결론을 내면 이렇습니다. 남은 228호로 들어갈 수 있는 통합재건축 구역은 산본에 사실상 없어요. 산본 구역들은 최소 수백 세대에서 2,000세대가 넘는 단위로 묶여 있으니까요. 올해 물량은 이미 마감된 것으로 보고 움직이는 게 맞습니다.
여기에 더해 짚어둘 모호한 지점이 하나 있어요. 공고상 3,400호는 ‘2,400호 + 1,000호’로 쪼개져 있는데, 12구역 하나가 2,548세대로 2,400호 칸을 이미 148세대 넘깁니다. 두 칸을 합산해 운용하는지, 칸별로 따로 보는지는 공개된 보도자료만으로는 확정할 수 없어요. 이 부분은 군포시 도시개발과 1기신도시정비팀에 직접 확인해야 할 사항입니다. (※ 2026년 9월 확인 시점 기준, 변경 여부 확인 필요)
8월 4일 바뀐 동의 요건, 왜 이게 더 위험한가
2026년 8월 4일 시행된 노후계획도시 특별법 개정규정은 사업시행자를 지정할 때 주택단지별 구분소유자 과반수 동의를 요구해요. 구역 전체 과반만으로는 부족해졌습니다.
숫자로 보면 이렇습니다. 세 개 단지가 묶인 구역에서 전체 동의율이 70%라도, 한 단지만 48%면 거기서 멈춰요. 나머지 두 단지가 90%든 100%든 상관없습니다.
통합재건축은 구조적으로 단지별 이해가 엇갈립니다. 대지지분이 넓은 단지는 손해를 보고, 좁은 단지는 이득을 봐요. 그동안은 전체 표에 묻혔던 이 불균형이 이제 각 단지의 거부권이 됩니다. 12구역 동의율 55.14%가 눈에 띄는 이유가 여기에 있어요. 과반은 넘겼지만 단지별로 쪼개면 어디가 어떤지 알 수 없는 수준이에요.
구역 전체 동의율만 보고 안심하지 마십시오. 단지별로 쪼갠 동의율표를 주민대표단에 요청해 확인하십시오. 한 단지가 50%에 못 미치면 그 구역은 심의를 통과해도 사업시행자 지정에서 멈춥니다.
다만 반대 방향의 가능성도 열어둬야 해요. 군포시 공고는 3,400호를 넘겨 심의 의결되는 경우 정비위원회가 최종 결정한다고만 적어놨습니다. 초과 지정을 원천 차단한다는 문구는 없어요. 물량이 늘어날 여지가 제도적으로 남아 있다는 뜻이지만, 그건 가능성이지 계획이 아닙니다. 그 가능성에 올해를 거는 건 다른 문제예요.
지금 우리 구역은 어느 쪽인가 — 상황별 판단
구역이 놓인 단계에 따라 지금 해야 할 일이 완전히 달라져요. 아래 기준은 앞에서 정리한 물량 계산과 동의 요건을 그대로 적용한 판단입니다.
| 이런 상황이면 | 판단 | 이유 |
|---|---|---|
| 예비사업시행자 지정 완료 + 사전자문 진행 중 | 올해 가능권 | 연내 심의 일정에 올릴 수 있는 유일한 위치 |
| 주민대표단은 구성했으나 사전자문 미신청 | 올해는 접으세요 | 남은 물량 228호로는 구역 단위 성립 불가 |
| 구역 내 한 단지 동의율 50% 미만 | 지금 여기부터 해결 | 8월 개정규정상 사업시행자 지정 자체가 막힘 |
| 2024년 선도지구 공모를 포기한 구역 | 서두르지 마세요 | 2027년 2,200호가 더 현실적인 목표 |
| 대지지분이 구역 평균보다 크게 높은 단지 | 합류 전 재검토 | 통합 시 분담금 구조에서 불리해질 수 있음 |
| 출처 | 군포시 2026년 지정계획 공고, 노후계획도시 특별법 개정규정(2026.8.4 시행) | |
부정 판정이 셋이라는 게 이 표의 요점이에요. 올해 산본에서 새로 들어갈 자리는 남아 있지 않습니다.
놓치면 안 되는 것
여기까지의 결론이에요.
- 올해 산본 물량 3,400호 중 3,172호는 이미 선행 구역 몫입니다. 남은 228호로 들어갈 수 있는 통합재건축 구역은 없어요.
- 지정은 접수 순이 아니라 정비위원회 심의 의결 순입니다. 서류를 먼저 내는 것보다 계획안을 한 번에 통과시키는 게 순서를 만들어요.
- 8월 4일부터 단지 하나가 사업을 세울 수 있습니다. 구역 전체 동의율이 아니라 단지별 동의율을 지금 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 산본 선도지구 분담금은 얼마나 나오나요?
A. 1차 선도지구인 산본11구역의 추정 비례율은 112.2%로 산정됐고, 산본주공11단지 전용 58.01㎡ 소유주가 공급면적 82.79㎡를 신청하면 약 2억 1,205만원을 부담하는 것으로 보도됐어요. 반대로 자이백합 전용 101.76㎡ 소유주는 같은 면적 신청 시 약 224만원, 삼성장미 전용 101.82㎡ 소유주는 약 1,537만원 환급으로 추정됐습니다. 종전 자산 규모에 따라 부담과 환급이 갈리는 구조이며, 2차 구역은 아직 추정치가 나오지 않았어요.
Q. 올해 특별정비구역 지정에서 빠지면 언제 다시 기회가 오나요?
A. 국토교통부가 제시한 산본신도시 연차별 물량은 2027년 2,200호, 2028년 2,200호, 2029년과 2030년 각 4,400호예요. 올해 물량이 소진되면 다음 현실적인 목표는 2027년입니다. 물량이 크게 늘어나는 2029년까지 기다리는 선택지도 있지만, 그만큼 노후화와 공사비 상승을 감수해야 해요.
Q. 산본 2차 선도지구 신청에 필요한 동의율은 몇 %인가요?
A. 특별정비구역 지정을 제안하려면 토지등소유자 과반수 동의가 필요해요. 실제 사례로 13구역은 66.98%, 12구역은 55.14%로 예비사업시행자 지정을 받았습니다. 여기에 2026년 8월 4일 시행 개정규정으로 사업시행자 지정 단계에서는 주택단지별 구분소유자 과반수 동의가 추가로 요구돼요.
면책 안내 — 본 글은 2026년 9월 11일까지 공개된 군포시 공고와 공공기관 발표 자료를 정리한 정보성 콘텐츠입니다. 물량 잔여분 계산은 공개 수치를 바탕으로 한 추정이며 군포시의 공식 배분 결과가 아닙니다. 구역별 진행 상황과 일정은 수시로 바뀌므로 신청 전 군포시 도시개발과에 확인하시기 바랍니다. 또한 본 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다. 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.
